Chi è il vero amministratore di condominio

L'incipit è indicato nell'art. 71 delle disposizioni attuative al codice civile e precisamente al comma 3 in cui non solo si individua e qualifica che l'incarico di amministratore di condominio può essere svolto da quelle società indicate nel titolo V del libro V del codice civile, ma si conferma che in tal caso i requisiti che devono essere posseduti dai soci il quale sono illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

Un'importante novità in questa riforma, in cui si riconosce un ruolo alle amministrazioni societarie a seguito dell'incremento dei compiti dell'amministratore rispetto ai nuovi servizi condominiali.

Un'ulteriore riflessione riguarda l'istituzione di un registro pubblico degli amministratori di condominio, con iscrizione obbligatoria per coloro che avessero voluto svolgere le funzioni di amministratori di condominio, per cui, rispetto all'iniziale disegno di legge di riforma, non è stata confermata la previsione normativa.

La questione è importante perchè pone un'interrogativo sul profilo pubblicistico dei registri professionali e sul ruolo delle associazioni di categoria a cui molti amministratori di condominio sono iscritti.

Diverse sono le novità di rilievo in tema di nomina e durata dell'incarico di amministratore di condominio; infatti, il nuovo testo dell'art. 1129 c.c. prevede al comma 1 che la nomina dell'amministratore è obbligatoria negli edifici con più di otto condomini, contrariamente a quanto previsto dalle norme condominiali preriforma che rendeva obbligatoria la nomina allorquando i condomini fossero più di quattro.

Tale disposizione è inderogabile dal regolamento condominiale e, pertanto, tutte le clausole contrarie devono ritenersi inefficaci.

Ma la novità di rilievo riguarda la legittimazione a ricorrere all'autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore; effettivamente, in caso di inerzia dell'assemblea che non proceda alla nomina del nuovo amministratore, uno o pi ̆ condomini soprattutto l'amministratore dimissionario, potranno ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenere la nomina del nuovo amministratore di condominio. L'amministratore, nominato dal Presidente del Tribunale, avrà le stesse attribuzioni dell'amministratore nominato dall'assemblea, quale mandatario del condomini.

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove è ubicato di cui al comma 6 e 7 dell'art. 1130 del c.c., ossia il registro dell'anagrafe condominiale e del registro dei verbali delle assemblee, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Per quanto riguarda il diritto al compenso dell'amministratore, prima della riforma, non v'era traccia nel codice civile, ma solo indirettamente, l'art. 1135, comma I, c.c. individuando le attribuzione dell'assemblea, al n.1 prevedeva il potere di confermare l'amministratore e di stabilire l'eventuale retribuzione.

La riforma, invece, ha introdotto al comma 12 dell'art. 1129 c.c., secondo il quale l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Per quanto riguarda la durata dell'incarico la riforma del 2012 introduce una novità di rilievo, tendente a garantire un minimo di continuità nella gestione condominiale.

Ed infatti, il comma 10 dell'art. 1129 c.c. dispone che l'incarico dell'amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata, salvo che l'amministratore venga revocato o si dimetta. Detta norma è inderogabile e pertanto nell'ipotesi di nomina per un periodo superiore deve ritenersi che la durata andrà ridimensionata al periodo legale dell'incarico. 

Ai sensi del nuovo testo dell'art. 1129, comma 3, c.c., l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell'espletamento del mandato.
Come tale, l'amministratore sarà tenuto ad adeguare i massimali di polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari.

Tale adeguamento però non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori e nell'ipotesi in cui l'amministratore abbia in corso di validità una polizza per la responsabilità professionale che riguardi l'intera attività svolta, la polizza dovrà essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazioni che garantisca le condizioni su indicate per quello specifico condominio, ove verranno eseguiti i lavori straordinari.

Merita menzione il nuovo obbligo relativo alla gestione contabile e alla trasparenza richiesta. Infatti l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
A seguito di ciò è data facoltà a ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese della rendicontazione periodica.
In ultima analisi è opportuno richiamare le misure urgenti in materia di amministrazione condominiale, tra cui richiamiamo al comma 8 dell'art. 1129 del c.c. indicante l'obbligo da parte dell'amministratore alla cessazione dell'incarico di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini per eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi e al comma 10 dello stesso articolo che così recita il salvo che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. Norma, quest'ultima, che pone l'amministratore nella possibilità di escutere il condomino moroso e permettere una ordinaria e gestione dei servizi e delle attività condominiali.

I compiti imposti dall'Ordinamento giuridico all'Amministratore di condominio impongono una particolare attenzione sulla disamina avente ad oggetto la revoca dell'Amministratore di Condominio.

L'art. 64 delle disposizioni attuative conferma non solo che la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'assemblea in qualsiasi momento, in quanto si tratto di un rapporto di natura fiduciaria premesso che qualora non sussiste una giusta causa o un giustificato motivo l'amministratore può adire l'Autorità giudiziaria per essere riconosciuto un risarcimento danni per il mancato lucro cessante.

I requisiti aventi ad oggetto la revoca dell'amministratore di condominio vengono enucleati nell'art. 1129 del codice civile in cui si sottolinea non solo che l'eventuale revoca può essere disposta dall'assemblea così come indicato dall'art. 64 delle disposizioni attuative ma anche dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino se non rende conto della gestione o in caso di gravi irregolarità cosìcome elencate nell'art. 1129 del codice civile.

Ancora una volta è opportuno sottolineare non solo il ruolo dell'Amministratore di condominio quale organo esecutivo ed il ruolo di rappresentanza dell'assemblea condominiale cosìcome rubricato nell' art. 1131 del codice civile senza omettere ed affermare con cognizione di causa il ruolo collegiale e deliberativo dell'assemblea condominiale al quale spetta il potere decisionale in sede di assemblea.

La questione non può e non deve essere sottovalutata premesso che l'esperienza dimostra una incapacità dei condomini in sede di assemblea di decidere e percepire le problematiche tecniche al quale l'organo collegiale deve far fronte.

La questione, a parere dello scrivente antepone una fattispecie non affrontata o forse sottovalutata dalla riforma del condominio, ossia la consapevolezza che la formazione e l'informazione di quel sapere tecnico-legislativo non può riguardare solo l'amministratore di condominio ma anche i condomini se è vero che riconosciamo a quest'ultimo il ruolo decisionale di matrice assembleare in antitesi all' organo esecutivo rappresentato dall'amministratore condominiale.

Condividi su

 

 

Newsletters

Iscriviti

Privacy e Termini di Utilizzo

News ANSA